Prezzi ancora in crescita ma in rallentamento, compravendite sostanzialmente ferme, mutui di nuovo più cari e regole energetiche in arrivo: prima di dire se “conviene”, bisogna guardare i numeri e chiedersi per chi e in quali condizioni.
Per anni la risposta degli italiani è stata una sola: il mattone è un porto sicuro. Oggi la domanda è più articolata. Il mercato non è in crisi, ma sta cambiando pelle, e la scelta di comprare dipende da fattori che vanno ben oltre il prezzo della casa. Non esiste una risposta valida per tutti, ma esistono dati ufficiali che aiutano a ragionare.
Casa: un mercato che tiene, ma si ferma
Il 2025 si era chiuso in crescita. Secondo il Rapporto immobiliare 2026 dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, gli scambi di abitazioni erano aumentati del 6,4% rispetto al 2024. Nel 2026 la spinta si è esaurita.
Nel primo trimestre sono state scambiate 179.654 abitazioni, con un aumento del 4,4% sull’anno precedente. Nel secondo trimestre, invece, le compravendite sono risultate sostanzialmente stabili, con un +0,1% sullo stesso trimestre del 2025. Sotto la media si nasconde una divisione netta: le abitazioni di nuova costruzione crescono del 15,6%, mentre gli acquisti di abitazioni esistenti calano dello 0,8%. (Omi (Agenzia Entrate): immobiliare, compravendite +4,4% nel 1° trimestre 2026. Mutui nel 48% degli acquisti +2).
Resta alto il peso di chi compra per viverci: l’agevolazione “prima casa”, indicatore degli acquisti di abitazioni principali, interessa quasi il 73% delle compravendite.
I prezzi: ancora in salita, ma più lentamente
Sul fronte dei prezzi, l’Istat segnala che nel secondo trimestre 2026 i prezzi delle abitazioni sono cresciuti del 4% su base annua, con una lieve decelerazione rispetto al +5,1% del trimestre precedente. La crescita ha riguardato sia le abitazioni nuove (+5%) sia quelle già esistenti (+3,7%). Per l’intero 2026, la variazione media già acquisita è pari a +3,8%.
La Banca d’Italia, interrogando circa 1.500 agenti immobiliari, conferma il quadro. Nel secondo trimestre gli operatori hanno indicato un rallentamento dei prezzi di vendita, mentre i margini di sconto e i tempi di vendita restano sostanzialmente stabili sui livelli minimi dall’inizio della rilevazione. I numeri parlano di uno sconto medio intorno al 7% e di tempi di vendita di circa 5 mesi. Il saldo tra chi vede prezzi in aumento e chi in calo è sceso a 7 punti percentuali, dai 12 del trimestre precedente.
Tradotto: chi vende ha ancora il coltello dalla parte del manico, e le trattative restano poco generose per chi compra. Il mercato, però, non è uniforme: le differenze tra aree e città sono ampie, e un dato nazionale può dire poco sulla zona che interessa davvero.
Il costo del denaro: la variabile che pesa di più
Per chi compra con un mutuo, e in Italia è una quota vicina alla metà degli acquisti delle persone fisiche, la vera variabile è il tasso. Nel 2026 il quadro è cambiato. La Banca centrale europea ha alzato i tassi per la seconda volta in tre mesi: il primo aumento era arrivato l’11 giugno, il secondo il 10 settembre, di 25 punti base. Il tasso sui depositi è così salito al 2,50%.
L’effetto si vede sui nuovi finanziamenti. Secondo la Banca d’Italia, ad agosto il TAEG sui nuovi mutui per l’acquisto di abitazioni è salito al 3,99%, dal 3,81% di luglio, il livello più alto da agosto 2024. Cresce anche il ricorso ai tassi più legati al mercato: a luglio il 29% dei nuovi mutui è stato erogato a tasso variabile o fisso per al massimo un anno, contro il 19,9% di giugno.
Come ricorda la stessa Banca d’Italia, un criterio prudenziale è che la rata non superi circa un terzo del reddito disponibile. E va ricordato che il TAEG include istruttoria, riscossione delle rate e alcuni servizi accessori, ma non le spese notarili. Il costo reale dell’acquisto, quindi, è sempre più alto di quello che si legge nel tasso.
La questione energetica
C’è poi un fattore che cresce di importanza. La direttiva europea sulle “case green” non impone, nel testo finale, una classe minima al singolo proprietario: fissa invece un obiettivo medio per gli edifici residenziali, con una riduzione del consumo di energia primaria del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035. Ma l’Italia non l’ha recepita entro il 29 maggio 2026, e al momento non esiste un decreto legislativo di attuazione.
Come gli Stati raggiungeranno quell’obiettivo si saprà solo con il decreto. Chi compra oggi un immobile molto energivoro, tuttavia, fa bene a mettere in conto che interventi di riqualificazione potrebbero diventare, col tempo, un costo e un elemento di valore dell’immobile.
Cosa guardare prima di decidere
I dati non dicono se comprare nel 2027 convenga: dicono quali elementi mettere sul tavolo. Quelli ricorrenti sono pochi.
- Sostenibilità della rata, non solo nel giorno della firma ma in uno scenario di tassi più alti, soprattutto per chi sceglie il variabile.
- Orizzonte di permanenza: comprare ha senso soprattutto se si pensa di restare a lungo, perché i costi di ingresso e di uscita sono rilevanti.
- Costi accessori: imposte, notaio, eventuali lavori, spese di condominio.
- Classe energetica e stato dell’immobile, anche alla luce delle regole europee in arrivo.
- Confronto con l’affitto: nel 2026 il mercato dei canoni mostra, secondo la Banca d’Italia, una vitalità marcata, con canoni in forte crescita, che rende meno scontata la convenienza di restare in locazione.
Una risposta che dipende
Il mercato italiano oggi non è né in fase di boom né di crollo: è un mercato maturo, con prezzi che salgono più lentamente, compravendite stabili e un costo del denaro tornato a crescere. Comprare casa nel 2027 potrà ancora essere una scelta sensata per chi ha un reddito stabile, un orizzonte lungo e una rata sostenibile. Sarà meno scontata per chi punta soprattutto sulla rivalutazione dell’immobile o si affida a tassi che potrebbero non restare quelli di oggi.
Le previsioni, in ogni caso, restano un esercizio incerto: dipenderanno dall’andamento dei tassi, dell’inflazione e dell’economia. L’unica certezza è che la scelta, più che mai, va ancorata ai numeri personali e non alle abitudini del passato.
