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Prestito vitalizio ipotecario: ipoteca sulla casa in cambio di liquidità

In Italia si inizia a parlare di prestito vitalizio ipotecario, particolare tipologia di finanziamento a lungo termine, sul modello di altre realtà europee dove questo strumento funziona bene; alla Camera si sta discutendo una proposta di legge per andare ad apportare modifiche sostanziali all’attuale disciplina legislativa in materia di prestito vitalizio ipotecario.
Ad oggi la questione è regolamentata dal decreto legge n.203 del2005, all’ articolo 11- quaterdecies comma 12, che stabilisce come “il prestito vitalizio ipotecario ha per oggetto la concessione da parte di aziende ed istituti di credito nonche’ da parte di intermediari finanziari di finanziamenti a medio e lungo termine con capitalizzazione annuale di interessi e spese, e rimborso integrale in unica soluzione alla scadenza, assistiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali, riservati a persone fisiche con età superiore ai 65 anni compiuti.
Le nuove norme che si stanno vagliando, ed è bene precisare che sarà comunque un iter lungo e di non facile risoluzione, andrebbero a semplificare la legge attuale rendendo più agevole lo sviluppo di questo tipo di mercato. Che ad oggi è stato rallentato da diversi punti critici e che invece può rappresentare un importante strumento per il credito alle famiglie.

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Caratteristiche del prestito vitalizio ipotecario

Punto di partenza della legge ora in esame è la constatazione di come nel nostro paese vi sono diverse condizioni favorevoli per lo sviluppo del prestito vitalizio ipotecario; su tutte il progressivo invecchiamento della popolazione, fattore tristemente noto, e la consistente disponibilità di proprietà immobiliare da parte degli italiani. Che storicamente hanno sempre visto il possedimento di una casa di proprietà come obiettivo di una vita.
Il prestito vitalizio ipotecario nasce in Gran Bretagna nel 1999 per poi diffondersi in tutto il mondo anglosassone: nel Regno Unito è stato in grado di attivare, dopo la grande crisi del 2008, uno stock di 5 miliardi di sterline di credito bancario per le famiglie.
Il prestito vitalizio ipotecario è, come detto, una forma di finanziamento a lungo termine senza rate che permette alle persone con oltre 65 anni di età di ottenere, se proprietari di immobili, denaro liquido in cambio di un’ipoteca su una parte della casa di proprietà.

Rimborso a carico degli eredi

In questa particolare forma di prestito, le spese e il pagamento degli interessi vengono capitalizzati, ovvero vanno ad incrementare l’importo del prestito, e sono dovuti a scadenza. A meno di rimborso volontario, il rimborso sarà a carico degli eredi del contraente.
Il finanziamento in cambio dell’ipoteca di una parte dell’immobile viene erogato in un’unica soluzione e il fruitore può spenderlo liberamente senza che questo comporti di dover lasciare l’abitazione.
Tale prestito può essere erogato esclusivamente da banche e finanziarie regolarmente iscritte nei rispettivi registri pubblici. La persona che riceve il prestito si vincola a non vendere l’immobile; alla morte del proprietario gli eredi possono decidere se:

  • ripagare il debito nei confronti della banca liberando così l’immobile dall’ipoteca
  • vendere l’immobile ipotecato
  • lasciare alla banca il compito di vendere l’immobile per rimborsare il proprio credito

Per quanto riguarda l’importo del finanziamento erogato, questo si attesta tra il 15% e il 50% del valore dell’immobile; valore che viene determinato da una perizia su indicazione del soggetto finanziatore.

Rischi del prestito vitalizio ipotecario

I principali rischi dell’operazione sono legati soprattutto ai vincoli cui si è sottoposto dopo l’erogazione del prestito: il proprietario non può infatti vendere o affittare l’immobile né sottoporlo a modifiche sostanziali. Deve inoltre mantenerlo in uno stato di conservazione buono. Il debito che gli eredi si troverebbero a pagare è piuttosto corposo dato il meccanismo degli interessi sugli interessi, il famigerato anatocismo.
Ad oggi l’operazione del prestito vitalizio ipotecario viene vista come un’alternativa alla nuda proprietà, che è una tipologia particolare di compravendita di un immobile che consente al venditore di mantenere l’usufrutto dello stesso fino alla sua morte, pur incamerando da subito la liquidità.
In passato avevamo visto i pro e i contro della nuda proprietà; la prima differenza che salta all’occhio è che, nel caso di cessione della nuda proprietà, gli eredi vengono privati di qualsiasi diritto futuro sulla proprietà stessa.

Cosa cambierebbe con la nuova legge

La proposta di legge andrebbe a modificare, come detto, l’attuale normativa in materia di prestito vitalizio ipotecario. Si parla soprattutto di:

  • dare la possibilità di concordare una modalità di rimborso graduale degli interessi
  • introdurre agevolazioni fiscali previste per le operazioni di credito a medio e lungo termine
  • modificare le regole sull’ipoteca dell’immobile a garanzia dell’ente che eroga il finanziamento
  • esplicitare gli eventi che possono portare a un rimborso integrale del debito in una soluzione unica
  • dare la possibilità agli eredi di scegliere, secondo modalità sopra elencate

Da segnalare che i soggetti che potrebbero usufruire di questa normativa sarebbero, in Italia, diverse centinaia di migliaia dato il sopra citato invecchiamento progressivo della popolazione: il che potrebbe portare ad una ricaduta sull’economia piuttosto consistente.

Pubblicato in Focus

Scritto da

Pierfrancesco Palattella

Giornalista indipendente, web writer, fondatore e direttore del giornale online La Vera Cronaca e del progetto Professione Scrittura

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