Acquistare una casa è, per la maggior parte delle persone, uno dei passi finanziari più significativi della vita. Al centro di questo processo c’è spesso il mutuo ipotecario, un finanziamento a medio-lungo termine erogato da una banca o un istituto di credito, garantito dall’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile che si intende acquistare.
La scelta del mutuo più adatto è fondamentale e può influenzare concretamente le finanze personali per decenni. In quest’ottica è quindi importante comprendere pienamente le diverse tipologie e le loro caratteristiche, così da prendere una decisione informata e consapevole e scegliere quella più adatta alle proprie esigenze.
In questo articolo parliamo di:
Tipologie di mutuo in base al tasso di interesse
La distinzione più rilevante tra i mutui riguarda il tasso di interesse, ovvero il costo del denaro che la banca applica al capitale erogato. Questo costo si riflette direttamente sull’importo delle rate mensili.
Mutuo a tasso fisso: pro e contro
Il mutuo a tasso fisso è caratterizzato, come suggerisce il nome, da un tasso di interesse che rimane invariato per tutta la durata del finanziamento. La rata mensile, composta da quota capitale e quota interessi, è quindi costante e predeterminata al momento della stipula del contratto.
Il vantaggio principale è la totale prevedibilità. Si conosce l’importo esatto della rata per tutta la durata del mutuo, il che facilita la pianificazione del budget familiare e protegge da eventuali rialzi dei tassi di mercato.
Inoltre, la rata fissa offre sicurezza e tranquillità in periodi di incertezza economica o di previsione di aumento dei tassi.
Tra gli svantaggi troviamo il costo potenziale superiore, in quanto, storicamente, il tasso fisso è spesso più elevato di un tasso variabile all’inizio del mutuo, poiché la banca si assume il rischio di futuri rialzi dei tassi, oltre a non poter beneficiare di eventuali futuri cali di tassi di interesse sul mercato, non usufruendo quindi delle fluttuazioni favorevoli.
L’indice utilizzato per calcolare il tasso fisso è solitamente l’Eurirs (Euro Interest Rate Swap), un tasso interbancario definito a livello europeo.
Mutuo a tasso variabile: pro e contro
Il mutuo a tasso variabile prevede un tasso di interesse che si adegua periodicamente (solitamente ogni 1, 3 o 6 mesi) all’andamento di un indice di riferimento di mercato, a cui si aggiunge uno “spread” fisso stabilito dalla banca. Ciò comporta che l’importo della rata può aumentare o diminuire nel tempo.
Il vantaggio principale riguarda il potenziale risparmio. In periodi di tassi di interesse bassi o in calo, le rate possono essere concretamente più contenute rispetto al tasso fisso.
Per quanto riguarda il costo iniziale, spesso, il tasso variabile è più basso rispetto al fisso al momento della stipula, proprio per i motivi prima elencati.
Passando agli svantaggi, troviamo certamente l’incertezza della rata, il cui importo è imprevedibile e può aumentare in caso di rialzi dei tassi, creando difficoltà nella gestione del bilancio familiare, esponendosi al rischio di forti risalite del costo del mutuo sei i tassi di mercato vanno su, come accaduto di recente.
L’indice più comune è l’Euribor (Euro Interbank Offered Rate), un tasso interbancario definito a livello europeo, oppure il tasso ufficiale fissato dalla Banca Centrale Europea.
Mutuo a tasso misto: pro e contro
Il mutuo a tasso misto è una soluzione intermedia che offre la possibilità di passare dal tasso fisso al variabile (o viceversa) a scadenze predefinite o al verificarsi di determinate condizioni stabilite nel contratto (es. ogni 5 o 10 anni).
Il vantaggio risiede ovviamente nella flessibilità, in quanto permette di adattarsi alle condizioni economiche del mercato e alle proprie esigenze finanziarie, bilanciando la sicurezza del fisso con il potenziale risparmio del variabile, offrendo la possibilità di scegliere il tipo di tasso in base alle previsioni di mercato future.
D’altra parte, questa tipologia di mutuo richiede una maggiore attenzione alle condizioni di mercato e alle clausole contrattuali e ha un costo potenziale più alto, con le banche che potrebbero applicare uno spread leggermente più elevato per coprire il rischio della flessibilità offerta.
Le formule di protezione del tasso variabile
Per mitigare i rischi del mutuo a tasso variabile, le banche hanno sviluppato prodotti ibridi.
Tra questi possiamo citare il mutuo a tasso variabile con Cap (Capped Rate), che prevede un tasso variabile che, però, non può superare un tetto massimo (cap) prestabilito nel contratto. In questo modo si offre una protezione contro rialzi eccessivi dei tassi, pur consentendo di beneficiare di eventuali ribassi, a fronte di uno spread più alto.
In alternativa, si può sottoscrivere un mutuo a tasso variabile con rata costante e durata variabile che, come suggerisce il nome, prevede che l’importo della rata rimanga fisso, ma la durata del mutuo varia in base all’andamento del tasso di interesse. Se i tassi aumentano, la durata si allunga; se diminuiscono, si accorcia. L’obiettivo è quello di garantire la stabilità della rata, ma l’incertezza sulla durata complessiva del finanziamento, con alcuni contratti che prevedono comunque un limite massimo all’allungamento della durata.
Infine, c’è il mutuo a tasso variabile con floor che, al contrario del “cap”, ha una soglia minima al di sotto della quale il tasso non può scendere, tutelando la banca da ribassi eccessivi dei tassi.
Mutuo ipotecario vs mutuo fondiario
Spesso usati come sinonimi, il mutuo fondiario è una specie del più ampio genere del mutuo ipotecario. Vediamo le differenze.
Con mutuo ipotecario generico, come detto all’inizio, intendiamo un finanziamento garantito da un’ipoteca su un immobile, concesso per diverse finalità (acquisto, ristrutturazione, liquidità, consolidamento debiti). Non ha limiti specifici di durata o di importo in relazione al valore dell’immobile, se non quelli stabiliti dalla singola banca.
Il mutuo fondiario è un particolare tipo di mutuo ipotecario, disciplinato dal Testo Unico Bancario (TUB), con caratteristiche specifiche che lo rendono più agevolato, ed è destinato principalmente all’acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili, il cui importo erogabile non può superare l’80% del valore dell’immobile (o del costo dell’intervento in caso di costruzione/ristrutturazione), salvo alcune deroghe (ad esempio per mutui garantiti da fondi statali o regionali), e deve avere una durata minima di 18 mesi.
Generalmente offre condizioni più favorevoli come tassi d’interesse più bassi e spese notarili ridotte, grazie al regime fiscale agevolato e alla maggiore sicurezza per la banca derivante dai limiti di importo e dalla specifica normativa.
Lo svantaggio più rilevante è collegato alla maggiore rigidità nei requisiti e nella finalità rispetto al mutuo ipotecario generico.
Mutuo chirografario
A differenza del mutuo ipotecario, il mutuo chirografario è un finanziamento non garantito da ipoteca su un immobile. La garanzia per la banca è costituita dal patrimonio personale del debitore o da eventuali fideiussioni di terzi.
Non richiedendo l’iscrizione di un’ipoteca, le procedure di richiesta sono semplificate e anche i costi iniziali sono ridotti (non prevede spese notarili per l’ipoteca e neanche l’imposta sostitutiva sull’iscrizione) e può essere concesso per una più ampia gamma di finalità.
Di contro, gli importi erogabili sono generalmente molto inferiori rispetto ai mutui ipotecari (spesso non superano i 100.000-150.000 euro per i privati) e le durate più contenute (tipicamente non oltre i 10-15 anni).
Per quanto riguarda i tassi di interesse, a causa del maggiore rischio per la banca, sono solitamente più elevati rispetto ai mutui ipotecari e può essere utilizzato per ristrutturazioni minori, acquisto di pertinenze o consolidamento debiti, ma non per l’acquisto dell’immobile principale.
Mutuo liquidità (o rifinanziamento con liquidità aggiuntiva)
Il mutuo liquidità è un tipo di finanziamento ipotecario (quindi garantito da immobile già in possesso) che viene concesso per ottenere una somma di denaro da utilizzare per qualsiasi esigenza personale o familiare, senza specificare una finalità precisa.
Questa categoria permette di accedere a somme elevate, garantite dall’ipoteca, per sostenere spese importanti come studi, investimenti, spese mediche o l’estinzione di altri debiti ma, come detto, richiede il possesso di un immobile libero da altre ipoteche o con ipoteca di grado inferiore, con l’importo erogabile che è solitamente una percentuale del valore dell’immobile (spesso fino al 50-70%).
Esiste anche la surroga più liquidità, dove si trasferisce un mutuo esistente da una banca all’altra, e contemporaneamente si ottiene una somma aggiuntiva.
La surroga del mutuo (portabilità del mutuo)
La surroga è un diritto del mutuatario, introdotto dalla Legge Bersani del 2007, che consente di trasferire gratuitamente il proprio mutuo ipotecario da una banca all’altra per ottenere condizioni più vantaggiose (cambiare tasso, durata, spread).
Il vantaggio è che tutte le spese legate al trasferimento (istruttoria, perizia, atto notarile, imposta sostitutiva) sono a carico della nuova banca, avendo la possibilità di approfittare di un mercato più favorevole o di trovare un’offerta più competitiva, modificando tipo di tasso, durata e spread.
L’importo del mutuo da surrogare è il debito residuo del finanziamento originario e non può essere aumentato.
Il piano di ammortamento del mutuo
Indipendentemente dalla tipologia di tasso, la restituzione del mutuo avviene tramite un piano di ammortamento, il più diffuso in Italia è quello alla francese.
In questo metodo, la rata è costante (nel fisso) o variabile (nel variabile), ma al suo interno la quota capitale cresce progressivamente, mentre la quota interessi diminuisce nel tempo. Ciò significa che all’inizio del mutuo si pagano principalmente interessi, e solo verso la fine si rimborsa la maggior parte del capitale.
